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2 MYTHES DE L’ÉVALUATION IMMOBILIÈRE

2 MYTHES DE L’ÉVALUATION IMMOBILIÈRE

Photo par Helloquence on Unsplash

 

1- L’ÉVALUATION MUNICIPALE REPRÉSENTE LA VALEUR DE MA PROPRIÉTÉ.

Comme l’évaluation par un expert (courtier ou évaluateur agréer) l’évaluation municipale est basée sur des transactions passées. Les évaluateurs municipaux établissent ainsi des paramètres de comparaison qui sont appliqués en masse, soit pour un secteur donné.

Elle est faite 18 mois avant l’entrée en vigueur d’un nouveau rôle d’évaluation. De plus cette évaluation ne se fait pas nécessairement avant chaque dépôt de rôle.

Bien qu’étant une base fiable de la valeur de votre bien, l’évaluation municipale ne reflète pas les tendances du marché qui elles sont indexées chaque mois par les outils des courtiers et professionnels de l’évaluation. Également, elle ne tient pas compte de ce qui distingue votre propriété d’une autre du point de vue de sa qualité et des commodités qu’elle offre. En conclusion, cette évaluation est nettement en-dessous de la réalité.

2- IL FAUT QU’UNE ÉVALUATION SOIT LE PLUS HAUT POSSIBLE, CAR ON POURRA TOUJOURS DESCENDRE LE PRIX LORS DES NÉGOCIATIONS.

Un prix trop élevé ne sera pas retenu par un acheteur qui a fait son devoir de déterminer sa capacité financière avant de chercher la propriété de ces rêves

surtout si l’acheteur est accompagné par un courtier, car il validera pour son client les propriétés avant de les visiter.

Ainsi une propriété surévaluer n’aura pas de succès ce qui implique peut de visites et aucune offre d’achat ne sera déposé. Éventuellement, le vendeur réagira en voulant réajuster le prix, mais quand le prix d’inscription original était exagéré, il aura deux stratégies possibles:

  • Ajuster son prix au marché ce qui implique que la réduction sera énorme, il enverra un message négatif aux éventuels acheteurs et avec raison, car s’il y a rajustement drastique du prix, ils se demanderont ce qui affecte la propriété.
  • Opter pour des réductions graduelles ce qui est un moindre mal. Le problème est que quand la marge entre le prix demandé et le prix vendant est énorme il faudra parfois envisager plusieurs réductions successives. Cela aura pour effet d’allonger le temps requis pour la vente et au final les baisses successives auront affecté le prix de vente final, et ce à son détriment.

 

LES PARAMÈTRES D’UNE BONNE ÉVALUATION

La méthode des comparables s’avère une façon efficace d’évaluer une propriété.

Il s’agit de comparer la propriété à vendre avec des propriétés similaires récemment vendues dans le même secteur et d’opérer des correctifs pour les rendre similaires. Pour se faire,  courtier redressera (ajustera) la superficie habitable et de terrain, tiendra compte de la qualité d’aménagement intérieur et extérieur. Il ajustera selon les facilités et commodités présentes dans la propriété.

Également, à partir de centaines de transactions le courtier redressera le temps, soit il appliquera un pourcentage sur le prix vendant selon le moment dans l’année que les propriétés comparables auront été vendues, car pour tous les secteurs, il y a des variations qui dans un contexte d’aujourd’hui est souvent à la hausse.

Cette méthode est fiable, car elle est utilisée également par les évaluateurs agréer.

Le courtier pourra même s’il le juge nécessaire ajouter des évaluations par méthodes de parités et en faire une moyenne.

Une fois cet exercice fait, il proposera un prix vendant sur lequel il pourra ajouter un une marge de négociation sur le prix vendant afin de paré à cette éventualité.

Pour une évaluation gratuite de votre propriété voici mes coordonnées.

[email protected]

514 248-5385

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Jean-Marc Simard

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